Площа України 603,6 км кв. Це величезна територія і, здавалося б, будуй де забажаєш. Насправді нічиєї землі в Україні немає, і все, що побудовано на території, що вам не належить, буде самобудом, тобто незаконною будівлею.
Більше того, все, що побудовано на своїй землі, але з порушеннями, теж буде вважатися незаконним. Ви можете навіть не знати, що ваш будинок або гараж насправді є самобудом, проте ні продати, ні подарувати таку побудову ви не зможете. Давайте розберемося як визначити законність вашої будівлі і що робити, щоб узаконити самобуд.
Що таке самовільне будівництво?
Цивільний Кодекс України (ст. 376 ЦКУ) визначає самобуд як об’єкт нерухомості, який має хоча б один з трьох ознак:
- Зведений на земельній ділянці з іншим цільовим призначенням. Наприклад, під забудову відведено правий верхній кут ділянки, але ви побудували будинок посередині. Будинок буде вважатися самобудом.
- Зведений з порушенням будівельних норм. Згідно із законом від межі ділянки до будинку має бути не менше 3-х метрів, а у вас лише 1,5 метра. Будинок буде вважатися самобудом.
- Не має дозвільних документів на будівництво. Ваша ділянка призначена для сільськогосподарських робіт, але ви побудували на ній будинок, гараж і корівник. Все це буде самобудом.
До того часу, поки вам не потрібно щось робити зі своєю нерухомістю, все буде в порядку. Але як тільки ви вирішите продати, подарувати, заповісти побудоване, виникнуть неприємності.
Ризики самобуду
Ризики щодо самобудів чималі. Мінімальне покарання за нього — штраф в 850 грн. — був «квіточкою», а ось і «ягідка» — з 1 січня 2018 року він становить 18 мінімальних окладів (67014 грн.). Несплата призведе до знесення будівлі, причому за рахунок власника.
Загалом же законодавство України передбачає 11 видів покарань за такі порушення, в тому числі і кримінальні. Згідно ст.197-1 ККУ, господаря самовільної забудови можуть заарештувати до 6-ти місяців або посадити на термін до 3-х років.
Щоб не вирішувати проблему самобуду в екстреному порядку і не передавати дітям у спадок «головний біль» з узаконенням, зробіть ось що.
Введення в експлуатацію самобуду (теорія)
З квітня 2018 року узаконити самобуд можна за спрощеною процедурою, якщо він є самобудом за ознакою № 3, тобто, на нього немає дозвільної документації, але з цільовим призначенням і будівельними нормами все в порядку.
Щоб побудову ввели в експлуатацію за спрощеною схемою, вона повинна відповідати таким умовам:
- Будинок повинен мати площу до 300 кв. м і бути побудованим в період з 5 серпня 1992 року по 9 квітня 2015 року.
- Сільськогосподарські будови повинні мати загальну площу до 300 м кв. і бути побудованими до 12 березня 2011 року.
Важливо! Часто виникає питання, як саме дізнатися точну дату зведення самобуду. Документом, який це підтверджує, є паспорт БТІ. Також дата самобуду може відображатися в матеріалах перевірки ДАБК (Державний архітектурно-будівельний контроль) — направленні на перевірку, акті перевірки, протоколі перевірки або в матеріалах перевірки інших державних органів, наприклад, земельної інспекції, прокуратури, виконкому та ін.
Іноді це може бути цивільний акт, написаний сусідами від руки у довільній формі, в якому зазначена дати побудови.
- Будівля має бути умовно безпечною. Щоб самобуд узаконили за спрощеною процедурою, він повинен належати до класу наслідків СС1 згідно з прийнятою класифікацією:
Зазвичай індивідуальні житлові, дачні та садові будинки, господарські та с/г споруди відповідають всім цим вимогам.
Органи ДАБК протягом 10 днів після отримання заявки про реєстрацію пільгового самобуду зобов’язані провести таку реєстрацію безкоштовно і без штрафів за відсутність дозвільної документації.
Введення в експлуатацію самобуду (практика)
Крок 1. Зібрати документи
Документи потрібно подавати до територіального ДАБК. До заяви треба додати:
- 2 примірники заповненої декларації. Один примірник залишається в ДАБК, інший у вас. Як правильно заповнювати декларацію для ДАБК
- Звіт про технічне обстеження (ТО). ТО може провести інженер з ліцензованої проектної організації. За спрощеною процедурою ТО не потрібно.
- Завірені копії паспорта та ІПН власника землі, документа на право власності або користування земельною ділянкою.
- Технічний паспорт БТІ з відміткою про проведене технічного обстеження. Його видає приватне або державне БТІ на підставі ТО.
Замовити ТО і паспорт БТІ може тільки власник або законний користувач землі.
Терміни виконання цих послуг і ціни залежать від організацій, в які ви звернетеся.
ДАБК розглядає документи до 10 днів і або вводить об’єкт в експлуатацію, або видає обґрунтовану відмову.
Декларація про введення в експлуатацію виглядає так:
Об’єкт вважається узаконеним з тієї дати, якою виписана декларація!
Якщо самобуд не потрапляє у розряд «пільговиків», введення в експлуатацію доведеться робити за загальною процедурою, заплативши всі штрафи ДАБК.
В цьому випадку починати треба так:
- Зробити будівельний паспорт або проект (при площі понад 300 м2).
- Надіслати повідомлення про початок робіт в ДАБІ (місцеву інспекцію).
Далі — за описаною вище процедурою.
Зверніть увагу! Навіть якщо право власності на самобуд встановить суд, введення його в експлуатацію обов’язкове. Це — наріжний камінь процесу легалізації самобуду, необхідна умова для отримання свідоцтва про право власності.
Будьте пильні при всіх ремонтах і оновленнях, не кажучи вже про будівництво! Все це насправді може виявитися самобудом з усіма можливими наслідками. Уважно читайте закони і не заощаджуйте на консультації адвоката.
