Земля під самобудом: як узаконити?

Щоб дім стояв на своїй землі

Отримати пораду адвоката

Не хочеться про сумне, але з життя факту, як слів з пісні, не викинеш.

Приклад з життя. Стара самотня жінка в селі під Києвом закінчила свій земний шлях. Рідня, хоч і далека, у неї була, тому з’їхалася на похорон. І тут з’ясувалося, що похорон потрібно комусь організувати. У безвихідній ситуації за це взялася Тамара, найсовісніша, але далека родичка. Тому вдячна незацікавлена ​​рідня поступилася їй спадком — старим будинком. Та при оформленні з’ясувалося, що ані на будинок, ані на земельну ділянку документів немає.

Маємо класичний випадок «самобудівного» жанру: отримання в спадок будинку-самобуду без права на землю. Але перш ніж розбиратися, як узаконити земельну ділянку з самобудом, з’ясуємо, що ж таке самовільне будівництво.

Що таке самовільне будівництво?

Цивільний кодекс України визначає самобуд як нерухомість, зведену хоча б з одним з перерахованих порушень:

  • на ділянці з іншим цільовим призначенням;
  • без необхідних дозвільних документів;
  • без проекту;
  • з порушенням будівельних норм і правил (ДБН).

Документів і правил багато, тому і самобуду в нашому житті набагато більше, ніж можна подумати.

Самобуд і його наслідки

Наприклад, власник земельної ділянки, придбаної під будівництво, вирішив побудувати там будинок. Або дачу. Або садовий будиночок. Та хоч сарай або гараж. Звів будівлю власноруч, без будь-яких дозволів та проектів. І отримав самобуд.

Самобудом буде вважатись і прибудова до готового зареєстрованого дому, поверх або одна кімната. Навіть обклавши глиняну хату цеглою без дозволу отримаєте реконструкцію і самовільне будівництво.

В умовах багатоквартирного будинку самобудом стане будь-яка самовільна надбудова (балкон, мансарда) або реконструкція: винесення батареї на балкон, порушення опірних стін і навіть виділення частини загального коридору під особистий тамбур.

Самобуд отримують з усіма неприємними наслідками, коли не можна:

  • пройти державну реєстрацію і стати власником;
  • ввести в експлуатацію і підвести воду, газ, електрику та інші комунікації;
  • продати;
  • подарувати;
  • здати в оренду;
  • заповісти;
  • використати як заставу для отримання кредиту.

Більш того, незаконну споруду можуть знести в будь-який момент, ще й оштрафувавши «будівельника». Тому самобуд треба легалізувати.

Як узаконити земельну ділянку з самобудом?

Самобуд на неоформленій землі з’являється зазвичай таким чином:

  • дістається в спадок (як в нашому прикладі);
  • зводиться на неоформленій землі самостійно;
  • купується (приймається як подарунок, виграється і ін.).

Яким би чином не з’явився самобуд, починати його легалізацію потрібно з оформлення права власності на землю.

Земля під самобудом: як узаконити при отриманні у спадок?

Людина, що отримала у спадок неоформлену землю, абсолютно не винна у допущених порушеннях, але оформити на себе право власності зможе лише через суд. Зазвичай позови про визнання права на землю в порядку спадкування задовольняються. Подавати їх варто разом з позовом про реєстрацію самобуду в порядку спадкування.

У суді потрібно довести спорідненість спадкоємця і законність володіння землею і будинком, збудованим на особисті кошти заповідачем.

На підставі позитивного рішення суду господар отримує державний акт на землю, який після реєстрації і дає право на її володіння.

Будинок, збудований до 05.08.1992 р, на підставі акту на землю реєструється і стає законною власністю. Будинок, зведений після зазначеної дати, для реєстрації потрібно ввести в експлуатацію.

Земля під самобудом: як узаконити при самостійному будівництві?

Для того, щоб побудувати щось на землі, її спочатку треба купити. Тут треба зважати на те, що «нічиєї» землі в Україні немає. Вона або належить комусь на підставі державного акта, або державі і владі на місцях — за Земельним кодексом (ЗК) України.

Отримати право на землю можна за згодою власника землі, якщо закон дозволяє тут будівництво. Якщо власник згоден, оформити землю можна так:

  • приватизацією (безкоштовною) згідно з нормами ЗК України;
  • купівлею;
  • орендою, що дозволяє будівництво на чужій ділянці.

Якщо ж власник землі не згоден ділитися землею, з ідеєю краще розпрощатися: він зможе захистити свої права різними способами, і закон завжди буде на його боці. На різні «врегулювання» можуть бути даремно витрачені гроші, значно більші за вартість будівництва.

Після рішення «земельного» питання можна легалізувати власне самобуд.

Як узаконити самовільну забудову?

Самобуд стане законною спорудою, коли ДАБК (Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю) випише зареєстровану декларацію про його введення в експлуатацію. І тоді право власності на нього, зареєстроване в держреєстрі нерухомості, стане офіційним.

З 20 квітня 2018 року присадибні житлові, садові, дачні будинки, господарські будівлі та споруди сільськогосподарського призначення (певних площі і термінів будівництва) можна ввести в експлуатацію спрощено: без дозвільних документів на виконання будівельних робіт. Процедура безкоштовна, штрафу теж не буде, але споруда повинна відповідати цільовому призначенню землі і будівельним нормам.

Якщо об’єкт не відповідає по класу призначення, площі або строкам зведення під спрощену процедуру, залишаються такі способи:

  • Суд. Необхідно подати позов про реєстрацію самобуду. Але право власності по суду не дасть підстави для внесення в держреєстр без введення в експлуатацію ДАБКом;
  • ДАБК. Заплатити всі штрафи, ввівши будинок в експлуатацію за будівельним паспортом або проектом.

Є питання?

Напишіть, що трапилося. Ми відповімо на пошту або передзвонимо