Ввод самостроя в эксплуатацию

Пошаговое руководство

Получить совет адвоката
Площадь Украины 603,6 км кв. Это огромная территория и, казалось, бы строй где хочешь. На самом деле ничьей земли в Украине нет, и все, что построено на не принадлежащей вам территории, будет самостроем, то есть незаконным строением.
Больше того, все, что построено на своей земле, но с нарушениями, тоже будет считаться незаконным. Вы можете даже не знать, что ваш дом или гараж на самом деле — самострой, тем не менее, ни продать, ни подарить такое строение вы не сможете. Давайте разберемся как определить законность вашей постройки и что делать, чтобы узаконить самострой.

Что такое самострой?

Гражданский Кодекс Украины (ст. 376 ГКУ) определяет самострой как объект недвижимости, имеющий хотя бы один из трех признаков: 

  1. Возведен на земельном участке с другим целевым назначением. Например, под застройку отведен правый верхний угол участка, но вы построили дом посредине. Дом будет считаться самостроем.
  2. Возведен с нарушением строительных норм. По закону от границы участка до дома должно быть не меньше 3-х метров, а у вас всего 1,5 метра. Дом будет считаться самостроем.
  3. Не имеет разрешительных документов на строительство. Ваш участок предназначен для сельскохозяйственных работ, но вы построили на нем дом, гараж и коровник. Все это будет самостроем. 

До тех пор, пока вам не нужно что-то делать со своей недвижимостью, все будет в порядке. Но как только вы решите продать, подарить, завещать построенное, возникнут неприятности.

Риски самостроя

Риски у самостроя немалые. Минимальное наказание за него — штраф в 850 грн. — был «цветочком», а вот «ягодка» с 1 января 2018 года составляет 18 минимальных окладов (67014 грн.). Неуплата чревата сносом строения, причем за счет владельца. 

Всего же законодательство Украины предусматривает 11 видов наказаний за такие нарушения, в том числе и уголовное. Согласно ст.1971 УКУ, хозяина самостроя могут арестовать до 6-ти месяцев или посадить на срок до 3-х лет. 

Чтобы не решать проблему самостроя в экстренном порядке и не передавать детям в наследство «головную боль» с узакониванием, сделайте вот что.

Ввод в эксплуатацию самостроя (теория)

С апреля 2018 года узаконить самострой можно по упрощенной процедуре, если он является самостроем по признаку №3, то есть, на него нет разрешительной документации, но с целевым назначением и строительными нормами все в порядке.

Чтобы строение ввели в эксплуатацию по упрощенной схеме, оно должно соответствовать таким условиям:

  1. Дом должен иметь площадь до 300 кв. м и быть построенным в период с 5 августа 1992 года по 9 апреля 2015 года.
  2. Сельскохозяйственные строения должны иметь общую площадь до 300 м кв. и быть построенными до 12 марта 2011 года.

Важно! Часто возникает вопрос, как именно узнать точную дату возведения самостроя. Документом, который это подтверждает, является паспорт БТИ. Также дата самостроя может отражаться в материалах проверки ГАСКа (Государственный архитектурно-строительный контроль) — направлении на проверку, акте проверки, протоколе проверки или в материалах проверки других государственных органов, например, земельной инспекции, прокуратуры, исполкома и др.

Иногда это может быть гражданский акт, написанный соседями от руки в свободной форме, в котором указана даты постройки.

Здание должно быть условно безопасным. Чтобы самострой узаконили по упрощенной процедуре, он должен относиться к классу последствий СС1 согласно принятой классификации:

Ввод самостроя в эксплуатацию

Как правило, усадебные жилые, дачные и садовые дома, хозяйственные и с/х постройки как раз и отвечают всем этим требованиям.

Органы ГАСК в течение 10 дней после получения заявки о регистрации льготного самостроя обязаны провести такую регистрацию бесплатно и без штрафов за отсутствие разрешительной документации.

Ввод в эксплуатацию самостроя (практика)

Шаг 1. Собрать документы

Документы нужно подавать в территориальный ГАСК. К заявлению надо приложить:

  • 2 экземпляра заполненной декларации. Один экземпляр остается в ГАСК, другой у вас. Как правильно заполнять декларацию для ГАСК
  • Отчет о техническом обследовании (ТО). ТО может провести инженер из лицензированной проектной организации. При упрощенной процедуре ТО не нужно.
  • Заверенные копии паспорта и ИНН владельца земли, документа на право собственности или пользования земельным участком.
  • Технический паспорт БТИ с отметкой о проведенном техническом обследовании. Его выдает частное или государственное БТИ на основе ТО.

Заказать ТО и паспорт БТИ может только собственник или законный пользователь земли.

Сроки выполнения этих услуг и цены зависят от организаций, в которые вы обратитесь.

ГАСК рассматривает документы до 10 дней и либо вводит объект в эксплуатацию, либо выдает обоснованный отказ.

Декларация о вводе в эксплуатацию выглядит так:

Ввод самостроя в эксплуатацию

Объект считается узаконенным с той даты, которой выписана декларация!

Если самострой не попадает в разряд «льготников», ввод в эксплуатацию придется делать по общей процедуре, заплатив все штрафы ГАСК. 

В этом случае начинать нужно так: 

  • Сделать строительный паспорт или проект (при площади более 300 м2 ).
  • Послать уведомление о начале работ в ГАСИ (местную инспекцию). 

Далее — по описанной выше процедуре.  

Обратите внимание! Даже если право собственности на самострой установит суд, ввод его в эксплуатацию обязателен. Это — краеугольный камень процесса легализации самостроя, необходимое условие для получения свидетельства на право собственности. 

Будьте бдительны при всех ремонтах и обновлениях, не говоря уже о строительстве! Все это на поверку может оказаться самостроем со всеми вытекающими. Внимательно читайте законы и не экономьте на консультации адвоката.

Есть вопрос?

Напишите, что случилось. Мы ответим на почту или перезвоним