Земля под самостроем: как узаконить?

Чтобы дому не было сносу

Получить совет адвоката

Не хочется о грустном, но из жизни факта, как слов из песни, не выкинешь.

Пример из жизни. Старая одинокая женщина в селе под Киевом закончила свой земной путь. Родня, хоть и дальняя, у нее была, поэтому съехалась на похороны. И тут выяснилось, что похороны нужно кому-то организовать. В безвыходной ситуации за это взялась Тамара, самая совестливая и дальняя родственница. Поэтому благодарная незаинтересованная родня уступила ей наследство: старый дом. А при оформлении выяснилось, что ни на дом, ни на земельный участок документов нет.

Имеем классический случай «самостройного» жанра: получение в наследство дома-самостроя без права на землю. Но прежде, чем разбираться, как узаконить земельный участок с самостроем, выясним, что же такое самострой.

Что такое самострой?

Гражданский кодекс Украины определяет самострой как недвижимость, возведенную хотя бы с одним из перечисленных нарушений:

  • на участке с другим целевым назначением;
  • без необходимых разрешительных документов;
  • без проекта;
  • с нарушением строительных норм и правил (СНиП, ДБН).

Документов и правил много, поэтому и самостроя в нашей жизни гораздо больше, чем можно предположить.

Самострой и его последствия

Например, владелец земельного участка, приобретенного под строительство, решил построить там дом. Или дачу. Или садовый домик. Да хоть сарай или гараж. И возвел: собственноручно, без всяких разрешений и проектов. И получил самострой. Самостроем будет и пристройка к готовому зарегистрированному дому, будь то этаж или одна комната. Даже обложив в селе глиняную хату кирпичом без соответствуюшего разрешения получите реконструкцию и самострой. В условиях многоквартирного дома самостроем будет любая самовольная надстройка (балкон, мансарда) или реконструкция: вынос батареи на балкон, нарушение несущих стен, и даже выделение части общего коридора под личный тамбур. Самострой получают со всеми вытекающими последствиями, когда нельзя:

  • пройти государственную регистрацию и стать собственником;
  • ввести в эксплуатацию и подвести воду, газ, электричество и прочие коммуникации;
  • продать;
  • подарить;
  • сдать в аренду;
  • завещать;
  • сделать залогом для получения кредита.

Более того, незаконное сооружение могут снести в любой момент, еще и оштрафовав «строителя». Поэтому самострой надо легализовать.

Как узаконить земельный участок с самостроем?

Самострой на неоформленной земле появляется обычно такими способами:

  • достается в наследство (как в нашем примере);
  • возводится на неоформленной земле самостоятельно;
  • приобретается (покупается, принимается в дар, выигрывается и пр.).

Каким бы образом не появился самострой, начинать его легализацию нужно с оформления права собственности на землю.

Земля под самостроем: как узаконить при получении в наследство?

Человек, получивший такое наследство, совершенно не виноват в допущенных нарушениях, но оформить на себя право собственности сможет только через суд. Обычно иски о признании права на землю в порядке наследования удовлетворяются. Подавать их стоит вместе с иском о регистрации самостроя в порядке наследования. В суде нужно доказать родство наследника и законность владения землей и домом, выстроенным на личные средства завещателем. На основании положительного решения суда хозяин получает государственный акт на землю, который после регистрации и дает право на ее владение. Дом, построеный до 05.08.1992 г., на основании акта на землю регистрируется и становится законной собственностью. Дом, возведенный после указанной даты, для регистрации нужно ввести в эксплуатацию.

Земля под самостроем: как узаконить при самостоятельном строительстве?

«Ничьей» земли в Украине нет. Она либо принадлежит кому-то на основании госакта, либо государству и власти на местах — по Земельному кодексу (ЗК) Украины. Получить право на землю можно при согласии собственника земли, если закон разрешает здесь строительство. Если собственник согласен, оформить землю можно так:

  • приватизацией (бесплатной) согласно нормам ЗК Украины;
  • куплей;
  • арендой обычной или особого вида, разрешающей строительство на чужом участке.

Если же собственник земли не согласен делиться землей, с идеей лучше распрощаться: он сможет защитить свои права разными способами, и закон всегда будет на его стороне. В этом случае «овчинка выделки не стоит»: на всякого рода «урегулирования» могут быть впустую потрачены деньги, превышающие стоимость строительства. После решения «земельного» вопроса можно приступать к легализации собственно самостроя.

Как узаконить самострой?

Самострой станет законным сооружением, когда ГАСК (Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля) выдаст зарегистрированную декларацию о его вводе в эксплуатацию. И тогда право собственности на него, зарегистрированное в госреестре недвижимости, станет официальным. С 20 апреля 2018 года приусадебные жилые, садовые, дачные дома, хозяйственные постройки и сооружения сельскохозяйственного назначения (определенных площади и сроков строительства), можно ввести в эксплуатацию упрощенно: без разрешительных документов на выполнение строительных работ. Процедура — бесплатная, штрафа тоже не будет, но сооружение должно соответствовать целевому назначению земли и строительным нормам. Если объект не подпадает по классу ответственности, площади или срокам возведения под упрощенную процедуру, остаются такие способы:

  • Суд. Необходимо подать иск о регистрации самостроя. Но право собственности по суду не даст основания для внесения в госреестр без ввода в эксплуатацию ГАСКом;
  • ГАСК. Заплатить все штрафы, введя дом в эксплуатацию по строительному паспорту или проекту.

Есть вопрос?

Напишите, что случилось. Мы ответим на почту или перезвоним